Description
Eccezionale nuda proprietà - Luminoso appartamento di 4 locali in perfette condizioni con terrazza alberata, cantina e doppio parcheggio - Parigi 12° arrondissement. Raro patrimonio attivo, ideale per un investitore privato, un espatriato, un family office o un acquirente esperto che desidera beneficiare dei vantaggi legali, fiscali e finanziari della nuda proprietà.
In un ricercato quartiere residenziale del 12° arrondissement di Parigi, questo elegante e perfettamente curato appartamento è in vendita in nuda proprietà, con mantenimento dell'usufrutto a beneficio dell'attuale inquilina, di 78 anni.
Un bene con volumi equilibrati, rivolto verso l'esterno
Gli spazi interni ed esterni dell'appartamento offrono un raro equilibrio tra comfort, funzionalità e apertura.
La superficie abitabile esatta è di 93,16 m², a cui si aggiunge una splendida terrazza a cielo aperto di 62,19 m², esposta a sud-ovest e accessibile dalla cucina e dal soggiorno. Ponderata al 40% secondo gli standard di mercato, questa terrazza rappresenta 24,88 m² di superficie ponderata.
L'insieme permette di considerare una superficie ponderata totale di 118,04 m², per una superficie fisica globale di 155,35 m².
La disposizione interna è particolarmente fluida:
Un ingresso accogliente di 5,37 m² si apre su un soggiorno di 29,14 m², inondato di luce
Una cucina indipendente di 8,61 m², con accesso diretto alla terrazza
Un vero e proprio spazio notte ben separato, che comprende:
Camera 1: 9,43 m²
Camera 2: 10,46 m²
Camera 3: 16,75 m² (o grande ufficio ideale per il telelavoro)
Un bagno di 3,35 m² e un ulteriore bagno di 1,88 m²
Un WC separato (1,26 m²), un disimpegno di 5,17 m² e 1,56 m² di armadi a muro
Ogni spazio è accuratamente ottimizzato, senza perdita di superficie o circolazione inutile, consentendo un uso sia residenziale che patrimoniale a lungo termine.
Questo immobile rappresenta una rara opportunità patrimoniale, che unisce la qualità di un bene immobiliare di ottima fattura, un indirizzo popolare e una struttura fiscalmente ed economicamente ottimizzata.
Un appartamento di lusso con terrazza a cielo aperto
Situato al primo piano di un edificio moderno e ben tenuto (costruzione 1991, condominio di 25 appartamenti, 8 piani), questo appartamento offre una configurazione fluida, materiali nobili e una disposizione senza perdita di spazio.
Il soggiorno, luminoso e con pavimento in parquet, si apre su una vasta terrazza di oltre 60 m² esposta a sud-ovest, con vegetazione e accessibile anche dalla cucina. Questo vero e proprio spazio abitativo all'aperto permette di godere appieno della bella stagione, in un ambiente tranquillo e protetto.
Per quanto riguarda la zona notte, sono disponibili tre stanze: due camere da letto e un grande studio (o terza camera da letto), ideale per il telelavoro. Il tutto comprende due bagni, un WC separato, numerosi armadi a muro, nonché una cantina e un posto auto doppio nel seminterrato.
Nessun lavoro da prevedere. L'appartamento è in perfette condizioni.
Nessuna anomalia energetica
Vendita in nuda proprietà - Usufrutto riservato a un occupante di 78 anni
In conformità con la scala fiscale in vigore (CGI art. 669), il valore dell'usufrutto è del 30% a 78 anni. L'acquisizione riguarda quindi il 70% del valore in piena proprietà, con:
Nessuna tassazione sui redditi da locazione (poiché non percepiti)
Nessuna tassa fondiaria o onere a carico dell'acquirente
Non tassazione IFI: il bene è dichiarato dal beneficiario
Nessun diritto o tassa aggiuntiva alla fine del diritto di usufrutto
Un bene recuperato libero, in uno stato di utilizzo ottimale a lungo termine
Un'operazione flessibile, finanziabile e distinta dalla rendita vitalizia
A differenza della rendita vitalizia, l'acquisto della nuda proprietà può essere finanziato con un classico mutuo ipotecario. L'acquirente diventa immediatamente proprietario dell'immobile, senza il pagamento di una rendita vitalizia e senza incertezze attuariali.
Questo sistema consente di attivare una leva finanziaria bancaria su un bene scontato, di controllare le scadenze e di beneficiare di un investimento stabile e tangibile, senza alcuna gestione locativa da assumersi durante la durata dell'usufrutto.
Valutazione prevista entro 10-15 anni
Ipotesi:
Valore stimato della piena proprietà: 1.115.000 €
Prezzo di acquisto in nuda proprietà: 780.000 €
Usufrutto stimato al 30% (occupante di 78 anni)
Rivalutazione media prevista: +1,5%/anno
Durata prevista dell'usufrutto: 12-15 anni
Risultato:
Valore atteso in piena proprietà a 15 anni: circa 1.393.000 €
Plusvalenza latente lorda: circa 613.000 €
TIR lorda stimata (esclusi gli effetti leva): 3,85% - 4,15%/anno
A chi si rivolge questo tipo di investimento?
A investitori francesi o espatriati alla ricerca di un bene tangibile senza tassazione annuale
A contribuenti soggetti all'IFI (Imposta sul patrimonio immobiliare)
A famiglie che desiderano anticipare una successione o un'abitazione principale differita
A gestori di portafoglio alla ricerca di un bene sicuro con un forte potenziale
Ubicazione e ambiente
La proprietà gode di una posizione strategica, nelle immediate vicinanze di numerosi negozi di alimentari, del mercato di Aligre, di aree verdi (Coulée verte, square Armand Trousseau), di impianti sportivi e di rinomate scuole (scuole Charles Baudelaire, college Paul Verlaine).
È inoltre perfettamente servito dai trasporti: linee 1, 8, 14 della metropolitana, autobus e RER A e D alla Gare de Lyon (a 600 m).
Dossier completo su richiesta
Studio di valorizzazione in piena proprietà e nuda proprietà
Proiezione patrimoniale e simulazioni finanziarie a 15 anni
Piante, diagnosi tecniche, regolamento condominiale
Riservatezza assicurata. Visita solo su appuntamento.
